La demande de crédit est une étape cruciale et souvent complexe pour finaliser une transaction immobilière. En effet, la plupart des futurs propriétaires doivent obtenir un crédit immobilier auprès d’une banque. Cette démarche implique de fournir de nombreux documents, de présenter des garanties et de prendre diverses précautions. Monkredit vous guide à travers tout ce que vous devez savoir avant de vous lancer dans une demande de prêt.
Demande de crédit immobilier : combien pouvez-vous emprunter ?
Lorsque vous envisagez de faire une demande de crédit immobilier, il est essentiel de déterminer combien vous pouvez emprunter. Plusieurs facteurs influencent la capacité d’emprunt, notamment vos revenus, votre apport personnel, et vos charges. Voici les principaux éléments à considérer :
Revenus
Vos revenus mensuels nets sont le point de départ pour calculer votre capacité d’emprunt. Les banques prennent en compte tous les types de revenus, y compris les salaires, les primes, les revenus locatifs, et autres revenus réguliers.
Taux d’endettement
Le taux d’endettement, qui correspond au pourcentage de vos revenus consacré au remboursement de vos dettes, est un critère crucial. Généralement, les banques acceptent un taux d’endettement maximum de 33% à 35%. Ce taux inclut toutes vos mensualités de crédit en cours et celle du futur crédit immobilier.
Apport personnel
L’apport personnel représente la somme que vous pouvez injecter dans le projet immobilier sans avoir recours à un crédit. Un apport personnel conséquent peut augmenter votre capacité d’emprunt et améliorer vos conditions de prêt. En France, il est souvent recommandé d’avoir un apport équivalent à 10% à 20% du prix d’achat.
Durée du prêt
La durée de remboursement du prêt influence directement le montant que vous pouvez emprunter. Plus la durée est longue, plus les mensualités seront faibles, ce qui peut augmenter la somme empruntable. Cependant, une durée plus longue implique également plus d’intérêts à payer.
Taux d’intérêt
Le taux d’intérêt du prêt immobilier affecte aussi le montant total que vous pouvez emprunter. Des taux plus bas réduisent le coût total du crédit, permettant d’emprunter davantage.
Charges mensuelles
Les charges mensuelles incluent les autres crédits en cours (crédit à la consommation, crédit auto, etc.), ainsi que les dépenses fixes comme les loyers, les pensions alimentaires, etc. Moins vous avez de charges, plus vous pouvez emprunter.
Assurance emprunteur
L’assurance emprunteur est souvent exigée par les banques et peut représenter un coût significatif. Ce coût doit être pris en compte dans le calcul de votre capacité d’emprunt.
Exemples de Calcul
- Exemple 1 : Si vous avez des revenus mensuels nets de 3 000 euros et aucune autre dette, avec un taux d’endettement maximum de 33%, vous pourriez consacrer jusqu’à 990 euros par mois au remboursement de votre prêt immobilier.
- Exemple 2 : Avec un apport personnel de 20 000 euros pour un bien de 200 000 euros, un taux d’intérêt de 1.5% sur 20 ans, et des revenus nets de 4 000 euros par mois, vous pourriez potentiellement emprunter autour de 180 000 euros, sous réserve d’autres critères.
Critères d’Acceptation des Banques pour un Prêt Immobilier
Obtenir un prêt immobilier nécessite de satisfaire un certain nombre de critères établis par les banques. Ces critères sont destinés à évaluer votre solvabilité et à minimiser les risques pour l’établissement prêteur. Voici les principaux critères d’acceptation :
Revenus et stabilité professionnelle
Les banques examinent attentivement vos revenus et votre situation professionnelle :
- Revenus stables et suffisants : Des revenus réguliers et suffisants pour couvrir les mensualités du prêt sont indispensables. Les banques prennent en compte les salaires, les primes, les revenus locatifs, et autres sources de revenus.
- Stabilité de l’emploi : Être en CDI (Contrat à Durée Indéterminée) ou fonctionnaire est souvent un atout. Les CDD (Contrat à Durée Déterminée) et les professions libérales peuvent aussi obtenir des prêts, mais les conditions peuvent être plus strictes.
Taux d’endettement
Le taux d’endettement, qui est le pourcentage de vos revenus consacré au remboursement de vos dettes, ne doit généralement pas dépasser 33% à 35%. Ce taux inclut toutes vos mensualités de crédit en cours et celle du futur crédit immobilier.
Apport personnel
L’apport personnel, qui est la somme que vous investissez dans le projet immobilier sans recourir à un prêt, est un critère clé :
- Montant recommandé : Un apport de 10% à 20% du montant total de l’achat est souvent exigé. Un apport plus élevé peut améliorer vos chances d’obtenir un prêt et vous permettre de négocier de meilleures conditions.
Historique de crédit
Votre historique de crédit est évalué pour déterminer votre comportement financier passé :
- Absence d’incidents de paiement : Les retards de paiement, les défauts, ou un fichage à la Banque de France (FICP) sont des signaux négatifs.
- Score de crédit favorable : Un bon score de crédit montre votre capacité à gérer vos dettes de manière responsable.
Charges mensuelles
Les banques prennent en compte toutes vos charges fixes et dettes en cours pour évaluer votre capacité de remboursement :
- Autres crédits en cours : Crédits à la consommation, crédits auto, etc.
- Dépenses fixes : Loyer, pensions alimentaires, etc.
Projet immobilier
Les caractéristiques du bien immobilier et du projet global influencent également la décision :
- Type de bien : Maison, appartement, résidence principale ou secondaire.
- État du bien : Neuf, ancien, avec ou sans travaux.
- Localisation : Certains emplacements sont jugés plus stables et moins risqués par les banques.
Assurance emprunteur
L’assurance emprunteur, souvent exigée, protège la banque et l’emprunteur en cas de décès, d’invalidité ou de perte d’emploi. Son coût et ses garanties doivent être pris en compte dans le montage financier.
Garantie du prêt
Les banques demandent des garanties pour se protéger contre les risques de non-remboursement :
- Hypothèque : Mise en garantie du bien immobilier.
- Caution : La caution d’une personne physique ou d’un organisme spécialisé.
Quand faire sa demande de prêt immobilier ?
Vous pouvez faire votre demande de prêt immobilier à n’importe quelle étape de votre projet d’achat. Vous avez la possibilité de contacter votre banque ou votre courtier dès que vous avez un nouveau projet en tête pour connaître votre capacité d’emprunt. Vous pouvez également attendre d’avoir trouvé le bien qui vous intéresse pour faire une offre d’achat.
Demande de prêt immobilier en agence
Pour obtenir un prêt immobilier, vous pouvez vous rendre directement dans une agence bancaire ou chez un courtier. Vous avez la possibilité de consulter plusieurs agences en prenant rendez-vous ou en sollicitant un courtier qui fera le tour des banques pour vous.
Demande de prêt immobilier en ligne
Vous pouvez également demander un prêt immobilier en ligne en réalisant une simulation. Les sites de certaines banques et des courtiers en prêts immobiliers offrent des outils de simulation. Après avoir complété la simulation, vous recevrez une estimation et serez contacté par un professionnel pour discuter de votre projet.
Documents nécessaires pour une demande de crédit immobilier
Que vous fassiez votre demande en agence ou en ligne, vous devrez fournir plusieurs documents pour que l’établissement prêteur puisse étudier votre dossier :
Documents relatifs au bien immobilier :
- Montant du bien
- Type de projet (achat neuf ou ancien, construction, VEFA, investissement locatif, travaux prévus…)
- Promesse de vente ou offre d’achat
- Plan de construction (si vous faites construire)
- Avant-contrat signé (si vous achetez un bien neuf)
- Localisation du bien
Documents relatifs à votre situation personnelle :
- Pièce d’identité, situation familiale, justificatif de domicile
- Contrat de travail, 3 derniers bulletins de salaire, dernier avis d’imposition, 3 derniers relevés de compte
- Détail des éventuels prêts en cours (consommation, immobilier, renouvelable…)
Faire une demande de prêt immobilier nécessite une préparation soignée et la fourniture de documents précis. Que vous choisissiez de consulter une agence bancaire directement ou de passer par un courtier, il est crucial de bien préparer votre dossier pour optimiser vos chances de succès.
Quels sont les avantages du courtier pour sa demande de prêt ?
Travailler avec un courtier présente de nombreux avantages :
- Gain de temps : Le courtier soumet votre dossier à tous les établissements bancaires susceptibles de financer votre projet, vous évitant de démarcher chaque banque individuellement.
- Accès à toutes les offres bancaires : Grâce à ses contacts et au nombre important de dossiers qu’il présente aux banques, le courtier vous permet d’accéder à des offres exclusives non disponibles aux particuliers.
- Optimisation du financement : Le courtier monte votre dossier de manière à maximiser les chances qu’il soit accepté par les banques.
- Comparaison simplifiée des offres : Il vous présente en une seule fois les différentes propositions des établissements prêteurs, facilitant ainsi la comparaison des offres.
- Obtention de la meilleure offre de financement : Grâce à son expertise en crédits immobiliers, le courtier vous aide à obtenir l’offre de prêt la plus avantageuse en termes de taux, de durée, et de frais.
Les Différents Frais à Prendre en Compte pour Votre Demande de Crédit Immobilier
Lorsque vous faites une demande de crédit immobilier, plusieurs types de frais peuvent s’ajouter au coût total de votre emprunt. Voici un récapitulatif des principaux frais à prendre en compte :
Frais de dossier
Les frais de dossier sont facturés par la banque pour l’étude et le traitement de votre demande de prêt. Ils varient généralement entre 500 et 1 500 euros, selon l’établissement bancaire et le montant emprunté.
Frais de courtage
Si vous faites appel à un courtier, des frais de courtage peuvent s’appliquer. Ces frais représentent souvent un pourcentage du montant emprunté (environ 1 %). Cependant, certains courtiers sont rémunérés par les banques, ce qui peut rendre leurs services gratuits pour l’emprunteur.
Frais de Garantie
Pour sécuriser le prêt, la banque peut exiger une garantie. Il existe plusieurs types de garanties :
- Hypothèque : Les frais d’hypothèque incluent les droits d’enregistrement, les frais de notaire, et les frais de mainlevée en cas de remboursement anticipé.
- Cautionnement : En alternative à l’hypothèque, certaines banques proposent une caution (via une société de cautionnement). Les frais de cautionnement sont généralement moins élevés que ceux de l’hypothèque et peuvent être partiellement remboursables en fin de prêt.
Frais de Notaire
Les frais de notaire, ou frais d’acquisition, sont incontournables lors de l’achat d’un bien immobilier. Ils incluent les droits de mutation (taxes), les émoluments du notaire, et les frais annexes (débours). En moyenne, ces frais représentent environ 7 à 8 % du prix d’achat dans l’ancien et 2 à 3 % dans le neuf.
Assurance Emprunteur
L’assurance emprunteur est souvent exigée par les banques pour couvrir les risques liés au décès, à l’invalidité, et à l’incapacité de travail. Le coût de cette assurance dépend de votre âge, de votre état de santé, et du montant emprunté. Elle peut représenter jusqu’à 0,5 % à 0,7 % du capital emprunté par an.
Frais d’Intermédiaire
Si vous passez par une agence immobilière pour l’achat de votre bien, des frais d’agence sont à prévoir. Ils représentent généralement entre 3 % et 7 % du prix de vente du bien.
Frais Annexes
D’autres frais peuvent s’ajouter en fonction de la situation :
- Frais de dossier pour l’assurance emprunteur : Certains assureurs facturent des frais de dossier pour l’ouverture du contrat.
- Frais de garantie pour la caution bancaire : Si vous optez pour une caution bancaire, des frais de dossier peuvent s’ajouter.
- Indemnités de remboursement anticipé (IRA) : Si vous remboursez votre prêt par anticipation, des indemnités peuvent être exigées par la banque, généralement équivalentes à six mois d’intérêts ou à 3 % du capital restant dû.