Le prêt relais constitue une option attractive pour ceux qui envisagent l’acquisition d’une nouvelle résidence tout en dépendant de la vente de leur logement actuel.
Le prêt relais : tout ce qu’il faut savoir
Le prêt relais se présente comme une solution à court terme, permettant à l’emprunteur d’acquérir un nouveau bien immobilier avant d’avoir conclu la vente de son bien actuel. Cet instrument financier de transition se révèle être une alternative attrayante pour les propriétaires désireux de s’installer dans un logement plus spacieux ou mieux situé.
Diverses offres de prêts relais sont proposées par les établissements bancaires, et il devient ainsi essentiel de sélectionner celle qui convient le mieux au projet, aux besoins et aux moyens de l’emprunteur. Toutefois, il est crucial de prendre de nombreuses précautions afin d’éviter toute surprise désagréable.
Quelles sont les caractéristiques principales d’un prêt relais ? Comment obtenir les conditions d’emprunt les plus avantageuses ? Retrouvez ci-dessous une analyse approfondie en collaboration avec Monkredit pour répondre à ces questions.
Les caractéristiques du prêt relais
Le prêt relais est un prêt à court terme qui répond à un objectif précis : obtenir une somme d’argent importante pour acquérir un bien immobilier, avant d’avoir vendu son ancien logement.
Le prêt relais s’adresse donc aux propriétaires, aux seconds acquéreurs et aux investisseurs locatifs entre deux biens. Les primo-accédants ne sont pas concernés par le prêt relais.
Le montant du prêt relais correspond à une partie de la valeur du bien immobilier détenu et mis en vente. Très souvent, le premier achat immobilier s’avère à un moment donné trop petit pour agrandir la famille ou pour y travailler. Il est également courant de déménager pour s’installer dans une nouvelle ville. Le montant estimé pour la vente du premier bien permet évidemment de calculer le montant à emprunter pour acquérir le nouveau bien. Un courtier vous accompagne également dans toutes les simulations de prêt relais dans un projet d’achat-revente pour trouver le meilleur financement.
Du projet à la réalité, le principe de l’obstacle réside dans le timing. Il est quasiment impossible de faire coïncider la date d’achat de la nouvelle résidence principale avec la date de vente de l’ancienne. Bien sûr, vous pouvez attendre d’avoir vendu, mais comment alors trouver un logement ? Vous devez louer un logement pendant quelques mois le temps de trouver un nouveau logement. C’est la raison pour laquelle le prêt relais permet dans de nombreuses situations de faire le lien entre les deux moments de l’achat et de la vente. Il s’agit simplement d’un petit changement dans la trésorerie de votre budget familial.
Le prêt relais est donc soumis à des caractéristiques spécifiques :
- – une durée très courte pour un crédit immobilier (généralement inférieure à 24 mois) ;
- – une absence de remboursement anticipé (IRA) puisque c’est la nature même de ce prêt ;
- – fonctionnement en prêt in fine : Dans certains cas vous ne remboursez les intérêts et le montant de l’assurance emprunteur que pendant les premiers mois et remboursez le capital lors de la vente du bien d’origine.
Quels sont les différents types de prêts relais ?
Plusieurs types de prêts sont possibles auprès de votre banque selon la situation :
Prêt relais sec
Il s’agit d’une avance accordée par la banque. Le montant du prêt couvre le montant du nouvel achat, qui est donc inférieur à la valeur du bien vendu. Vous n’avez donc aucun prêt supplémentaire à contracter. C’est par exemple le cas lorsque vous déménagez à Oslo/dans la province ou lorsque vos enfants sont adultes et que vous choisissez un logement plus petit. L’emprunteur ne paie que les intérêts, voire l’assurance, jusqu’à la vente du bien initial. Plus rarement, le capital et les intérêts sont remboursés ensemble en une seule fois après la vente.
Le prêt relais acquisition ou prêt relais bonifié
Au contraire, il est possible que le déménagement soit réalisé pour vous agrandir ou pour vous rapprocher de votre vie professionnelle dans une grande ville. Les coûts du nouveau logement sont alors supérieurs à la valeur du bien. La banque propose un prêt relais unique qui reprend l’ancien prêt en remboursement et le nouveau prêt. A noter que le bénéfice généré lors de la vente (au moins 30 %) permet un remboursement anticipé partiel sans pénalité sur le prêt bancaire classique. Il est possible de conserver l’ancien prêt ou d’en contracter un nouveau, ce qui sera pour le moment une option plus avantageuse.
Le crédit relais de reprise
Cela consiste à faire rembourser votre prêt relais par une banque afin d’égaliser toutes les mensualités. Ceci est particulièrement utile lorsque le taux d’endettement maximum est atteint avec le montant élevé de la mensualité unique du prêt relais. Allonger la durée du prêt permet de réduire la mensualité, mais cela reste une solution coûteuse.
Comment est calculé le montant d’un prêt relais ?
Le prêt relais est accordé pour une courte durée, généralement un an, renouvelable une fois. Vous disposez d’un délai maximum de 2 ans pour vendre votre logement. Le montant du prêt relais est estimé par la banque entre 50% et 80%, bien souvent autour de 70% de la valeur du bien proposé à la vente. Pour les établissements de crédit, cela permet de prendre en compte le risque de ne pas pouvoir vendre le bien et d’accepter une baisse du prix de vente. Le ratio est librement déterminé par les banques en fonction de la dynamique du marché immobilier du quartier, des caractéristiques propres au bien. Il est donc conseillé d’avoir préparé le dossier de demande de prêt relais auprès d’une agence immobilière afin d’apporter les meilleures garanties et rassurer la banque.
Attention, les banques peuvent établir leur propre estimation de votre bien ! Il n’est donc pas utile de présenter un prix excessif, d’autant plus que les conseillers ont une bonne connaissance des prix immobiliers pratiqués.
Si vous êtes déjà en possession d’un compromis de vente signé, vous pouvez obtenir une somme plus élevée, le risque de ne pas conclure la vente est alors assez faible. A l’inverse, si votre appartement est à vendre depuis 6 mois sans aucune visite ni offre, la banque se méfiera.
La banque déduit également du montant le prêt immobilier encore en cours sur le premier bien immobilier.
Quels sont les avantages et les inconvénients du prêt relais ?
Le plus gros avantage est le timing ! Vous pouvez acheter sans attendre pour vendre votre bien. Cela évite également les déménagements multiples en vous obligeant à louer un bien après la vente le temps de trouver un nouveau logement répondant à vos attentes. Déménagement, location, garde-meubles sont des coûts souvent négligés mais non négligeables.
Un autre avantage est l’absence de garanties. Très souvent, les banques acceptent une promesse de transfert hypothécaire si le bien n’est pas vendu dans un délai de deux ans. Cela évite les dépenses liées à un prêt hypothécaire ou à toute autre garantie réelle. Une lettre d’un notaire confirmant l’utilisation future des fonds peut suffire à rassurer la banque. En revanche, une assurance emprunteur est obligatoire pour le prêt relais !
En contrepartie, le crédit relais comporte des taux d’intérêt assez élevés. Il est connu pour être « cher », même si son coût doit être comparé au coût d’une location ou au budget total d’un projet immobilier. De plus, le crédit relais présente un taux d’usure spécifique plus élevé que les prix immobiliers conventionnels. La négociation du meilleur taux de prêt dépend de plusieurs facteurs, notamment :
- l’existence d’une hypothèque conventionnelle adossée au crédit relais,
- les revenus du ou des emprunteurs,
- le remboursement différé partiel ou total : un remboursement partiel différé (vous payez les intérêts et l’assurance tous les mois) permet d’obtenir un meilleur taux d’intérêt qu’un remboursement total différé.
Quelques points de vigilance sont à garder à l’esprit :
- L’estimation du premier bien vendu est la garantie d’une relation réussie avec la banque et de l’octroi d’un crédit de construction correct.
- Le délai de deux ans peut paraître long. Il faut cependant prendre en compte les délais de signature de la promesse de vente, les délais de rétractation, puis le délai de signature de l’acte authentique de vente. Certains acheteurs voudront faire en sorte que la vente coïncide avec la rentrée scolaire ou avec la vente de leur propre maison. Il n’est pas rare d’arriver à 9 mois à partir du moment où l’acheteur potentiel donne son accord de principe et le versement du montant sur le compte bancaire.
La souscription d’un prêt relais se justifie pour plusieurs raisons.
Environ 40 % des acquéreurs immobiliers revendent un bien afin de financer leur nouvelle acquisition. Si vous êtes déjà propriétaire de votre résidence principale et que vous souhaitez acquérir un nouveau bien, votre réflexe naturel serait de vendre d’abord votre bien existant pour utiliser le produit de cette vente dans l’achat du nouveau.
Cependant, cette démarche se révèle souvent complexe. La synchronisation des dates de vente et d’achat devient presque une mission impossible. D’autres acheteurs peuvent manifester un intérêt pour le même logement que vous, vous obligeant à procéder à votre acquisition sans perdre de temps ni compromettre le prix de vente de votre résidence actuelle. Ainsi, vous avez besoin d’un certain délai pour vendre votre bien dans des conditions optimales.
Cela entraîne un problème de décalage de trésorerie, car vous devez effectuer le paiement de votre nouvel achat immobilier avant de disposer du produit de la vente de votre bien actuel. Pour résoudre ce dilemme, les banques et les établissements de crédit ont mis en place des montages financiers regroupés sous l’appellation générale de « prêt relais ». Ces solutions financières visent précisément à pallier ce décalage de trésorerie, offrant ainsi une solution pratique et efficace à ce problème courant.
Comment profiter d’un prêt relais ?
Un agent immobilier peut vous aider à mettre en place ce plan de financement particulier, car les enjeux sont importants. Elle est assise sur un montant compris entre 50 % et 80 % du prix de vente attendu du bien ancien.
La banque peut également demander une expertise sur votre compte à deux personnes ou cabinets externes, en cas de doute sur le montant requis.
De plus, un courtier connaît les avantages et les inconvénients des crédits relais et peut vous aider à comprendre les offres des banques. Le calcul, les conditions et les risques d’un prêt relais sont complexes. Une attention particulière doit être portée aux frais administratifs et il est préférable d’obtenir toute l’aide nécessaire à la réussite du projet de revente ou d’achat immobilier.
Se souvenir
- Le prêt relais est un prêt à court terme accordé à un propriétaire qui achète un logement avant d’avoir vendu l’ancien.
- Il se décline sous forme de prêt relais sec, de prêt accompagné d’un crédit immobilier classique pour compléter le financement du nouveau bien ou encore de prêt rachat pour lisser les mensualités sur le long terme.
- Le montant est généralement égal à 70 % de la valeur du bien proposé à la vente.
- Le prêt relais est souvent accordé pour un an, renouvelable une fois.
- Le taux d’intérêt est souvent plus élevé que celui d’un prêt hypothécaire classique.
